Massacre chez les cochons roses

C’est pas le tout d’avoir choisi … il faut assumer ! C’est l’heure de casser toutes les tirelires, faire les poches de jeans, chercher les pièces entre les coussins du canapé … et puis surtout d’aller voir les banquiers.

Bon ok, comme je travaille dans une banque j’ai des tarifs “dits” avantageux … mais la concurrence n’est-elle pas une saine émulation ? Du coup, je m’adresse aussi à un courtier en ligne, un courtier physique et à une banque concurrente. Il faut dire que dans ma banque, la concurrence est un concept : d’entrée, on m’annonce que la proposition qu’on va me faire “n’est pas négociable”. Cela a au moins le mérite de raccourcir le rendez-vous …

Côté courtiers, cela n’est pas beaucoup mieux : le e-broker m’a fourni 9 propositions, aucune ne correspondant à ma demande (taux fixe / variable, durée, montant), le tout assorti d’une prise de bec au téléphone. Le broker “physique” avait au moins le mérite d’être plus sympa, mais dès que j’ai annoncé que je travaillais dans une banque, cela coupé court …

C’est finalement dans la banque concurrente que cela c’est le mieux passé : accueil, explications, recherche de solutions, etc … mais finalement ils ne pouvaient pas s’aligner. Va donc pour 15 ans de mariage forcé avec mon employeur !

Le gros du financement étant bouclé (l’emprunt (d’ailleurs pourquoi me demande-t-on toujours si j’ai eu mon prêt ??? Je ne prête pas, j’emprunte !) ), il ne reste plus qu’à achever les cochons roses (divers plans épargnes plus ou moins identifiés). Du coup, je n’ai jamais autant suivi les cours de la bourse ! Petite prière au passage au dieu CAC40 : merci d’inverser la tendance, ne serait-ce que pour 2 ou 3 semaines …

Les règles de l’art

C’est pas le tout d’être d’accord, il faut officialiser … et là, un nouveau personnage entre dans la danse : le notaire. Alors, déjà pour le trouver bonne chance ! Moi, j’ai utilisé le bouche à oreille (merci Olivier ). L’agence m’en proposait bien un, mais tant qu’à faire autant en choisir un qui ne soit pas de parti pris (même si dans tous les cas, son statut lui impose …)

En fait dans l’histoire, il y a mon notaire, le notaire du client et l’agence. En effet, l’agence à une délégation pour l’écriture de la promesse de vente. Donc, du coup, à part au téléphone, je n’en ai pas vu la couleur des notaires … En fait non, j’exagère : j’ai reçu la facture ! Il faut quand même reconnaître que c’est une population relativement discrète : si je ne les appelle pas, je n’ai pas de nouvelles, je ne sais pas ce qu’ils font, etc.

Du coup, la signature du compromis, c’était entre ma pomme et l’agence (qui avait aussi délégation du proprio). Je me suis demandé un moment si je n’étais pas en train de signer une location ! Normalement, je devrais voir tout ce petit monde pour la signature définitive … le 20 août !

La Garenne Colombes ou la négociation

OK la référence est un peu toute pourrie .. mais je n’avais pas les moyens en même temps !

La négociation, c’était il y a deux mois … mais c’était tout bizarre ! Déjà, c’est une négo à 3 têtes : le proprio, l’agent et ma pomme. Sachant que je ne parle pas directement au proprio, que l’agent sert d’intermédiaire pas tout à fait désintéressé et que je n’ai pas franchement d’expertise du marché immobilier de la Garenne Colombes (ni d’ailleurs d’ailleurs …), çà pouvait partir dans tous les sens …

Dans les faits, çà s’est passé relativement rapidement : 2 semaines. Ne sachant pas comment attaquer la chose, j’y suis allé franco (-12%), ce qui a eu pour effet que l’agence me donne rapidement le prix plancher en dessous duquel le proprio ne voulait pas descendre. Ensuite, j’ai fait le mort en me disant qu’ils allaient me relancer, mais non … donc j’ai rappelé ! J’ai alors essayé de m’attaquer au frais d’agence, mais là problème : ils étaient déjà au ras des paquerettes … donc j’ai signé une promesse d’achat … et oui ! Le 16 Mai au soir ! Youpi finies les visites !

Chargez !!!

Un truc que je ne regardais que d’un oeil distrait jusque là c’est les charges … Je ne vais pas arrêter de payer un loyer pour m’en créer un nouveau : l’air de rien c’est un truc à payer tous les mois même quand l’appartement est payé ! Je fais donc une petite recherche statistique sur tous (sic) ceux que j’ai visté jusque là : 148 €, 230 €, 100 €, 100 €, 170 €, 151 €, 155 €, 190 €, 124 € … Ah ouais quand même …

Mais à quoi cela sert ??? Qu’est-ce qui justifie pareils montants ? Un petit coup de recherche supplémentaire (quelle activité …) et hop :

• Le syndic (pour une bonne part)
• L’entretien (nettoyage, poubelles, éclairage, dératisation (!), …)
• L’électricité (pour les parties communes)
• L’assurance de l’immeuble
• Le chauffage collectif éventuellement
• L’eau chaude collective éventuellement

Bon, ok c’est le passage obligé mais cela me parait un peu cher quand même…

O vieillesse ennemie

Les appartements sont découpés en 3 ages :

Neuf : appartement de moins de 5 ans n’ayant jamais été revendu

Récent : ben entre les deux !

Ancien : appartement de plus de 50 ans

Un peu de mathématiques

Le prix c’est pas ce qu’on paye ! En fait on paye plus : le prix ne correspond qu’à ce que le propriétaire (et éventuellement l’agence) reçoit.

A ce prix, il y a quelques trucs en plus à prendre en compte :

• Le notaire touche une “petite”commission en fonction du prix de vente (défini par décret, celui 8 mars 1978 modifié en 1981, 1985, 1986 pour les passionnés de la précision)

de 0 à 3.049 €	5 %
de 3.049 à 6.098 €	3,30 %
de 6.098 à 16.769,40 €	1,65 %
au-dessus de 16.769,40 €	0,825 %

• L’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers : c’est un acte notarié qui correspond à une garantie prise par l’organisme prêteur sur le bien immobilier (j’ai pas tout compris mais il faut payer ! Compter 1 350 € pour un prêt de 100 000 €)

• Notre ami le Trésor public perçoit aussi sa part : 5,09 % pour de l’ancien. Et c’est là que l’on reconnait la poésie de nos Enarques pour trouver des taxes (3,60% pour la taxe de publicité foncière + 1,20% pour la taxe additionnelle au profit de la commune + 0,20% pour la taxe nouvelle + 0,09% pour les frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’état). OK, c’est faiblard pour la taxe nouvelle mais les frais d’assiette … je ne veux même pas imaginer ce que c’est !

Tout cela étant donné sans garantie (je n’arrive pas à trouver deux chiffres identiques sur le web) mais les ordres de valeurs sont corrects.

Concernant les frais d’agence (en général inclus dans le prix de vente), et selon un prospectus récupéré dans une agence connue, ils doivent être affichés dans les agences et peuvent être pris en charge par l’acquéreur (ce qui peut permettre d’économiser quelques euros reversés au Trésor Public …). Tout ceci me parait particulièrement étonnant et demande à être vérifié sur le terrain …

L’argus immobilier

Un petit truc qui peut permettre d’estimer la justesse des prix proposés est l’argus de l’immobilier. Il s’agit du prix moyen constaté dans la zone, ramené au mètre carré. Ce n’est pas un indicateur entièrement factuel car il est estimé par les différentes agences. De plus, il ne faut pas s’arrêter à cette donnée chiffrée car d’autres critères entrent en compte comme :

• la composition du bien: type de construction, âge, superficie, état général, orientation, étage, nombre de pièces, équipements…

• l’environnement: nature de la commune, du quartier, type de copropriété, qualité des parties communes, services de proximité (commerces, équipements collectifs, écoles,..), présence ou absence de nuisances, transports…

• le marché: importance de la demande et son évolution attendue…

Plusieurs sites donnent leur estimation de l’argus :

• Foncia
• Microsoft
• mais c’est plus ou moins à jour et plus ou moins payant …